周末不平静!深圳出手,楼市新变局!

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综合:理财中国 资料:财经韬略(tttmoney8)、财经内参、楼市时评



今天,作为楼市风向标的深圳传来大消息:深圳政府从自己“口粮”里挤出了两块保障房用地!


深圳的“楼市变局”不是孤例,这代表了一个方向,未来中心城市都将出现这个趋势。

 

楼市,真的变了!



深圳推出保障房用地


12月2日,深圳市规划国土委福田管理局在《深圳商报》上发布的两份“法定图则规划调整公示”的通告,向我们揭示了“中心城市”楼市的新变局。

 

一、景田片区的“07-14”地块

 


上图中红色地块右下方的,就是“07-14”地块。它调整之前为“公安司法用地”(消防),调整之后变成了“共用设施+二类居住用地”

 

下面是公示的调整信息:

 


可以看出,这块土地变更用途之后,保留了“消防设施”的功能,但增加了“保障房”的功能。地块的容积率从0.5倍增加到了“不超过4倍”!这块土地的面积非常小,只有2000多平米。

 

二、新洲片区的“05-04-2”地块

 


上图左侧红色地块,就是这块地。之前的规划是“行政办公用地”,现在变更为“消防站+保障房”。

 

下面是公示的调整信息:

 


可以看出,这个地块的容积率从1.5倍增加到了“不超过4倍”。这块地的面积同样不大,也只有2000多平米。


开辟中心城市建设政策性住房先例


值得注意的是,这两块保障房用地都是政府从自己“口粮”里挤出来的。

 

可见,深圳在落实中央“房住不炒”精神上,真的是拼了。

 

那么上述保障房用地将怎样出让?


今年9月,深圳恢复了“划拨用地”的土地供应方式,明确规定“只租不售的人才和保障性住房”可以采用“划拨”方式供地。

 

这招非常狠!在上海等城市,出现了“只租不售”的土地转让方式,受访让一般是区属国企,土地成交价是市场价的一半到十分之一。但即便是这样,仍然意味着政府从土地转让中拿了钱,抬高了房子的成本。


深圳的“划拨”方式,是零成本供地,这意味着将来建成的“人才房、保障房”成本更低。


上述两块土地未来如何转让尚不可知,但很有可能采用“划拨方式”。

 

深圳的做法,为中心城市建设政策性住房又开了一个先例:政府通过成本最低的“划拨方式”拿出最优质、最成熟的地块,甚至是自己必须要用的土地来建设保障房!


暗示楼市新变局


深圳的“楼市变局”不是孤例,这代表了一个方向,未来中心城市特别是一线城市都将出现这个趋势。

 

楼市,真的变了!


从去年国家开始提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及酝酿建立“长效机制”,再到现在“租购同权”,“土地划拨”等楼市新政的出台,种种迹象表明政府决心前所未有。


一个一个信号发出,反复传达一个声音:住房的历史性转折点已经到来!中国房地产行业的高暴利时代已经过去了,楼市的黄金时代,已渐行渐远!


作为新时代开启的见证者,相信未来的年轻人将生活地更加幸福,有条件把更多的心思花在理想和追求上,而不是房子上!



楼市寒冬将至,2018才是真正的低谷?



从2015年开始的这一周期,到底何时才会终结?


不出意外的话,2018年才会是这一轮周期真正的终结。


这也就意味着,对于那些刚刚开始下跌的城市,不要着急去抄底,让子弹再飞一会。对于现在仍在上涨的城市,也不要过于乐观,盲目投资,后面还有很多坑等着你跳。


我们先来说周期。


从2006年起,房地产市场开始有了周期一说,至今这11年间,一共经历了4轮周期变换,我们以一线城市为例(一线城市不论涨跌通常都是引领全国的存在,最具代表性),看下图:



如果把一个完整的上行+下行看作一个周期,那么根据这个图我们就可以明显的看到,一线城市的4轮周期到底是如何变化的。


06年之前,房价走势杂乱无序,无迹可寻。


06-09年,周期开始逐渐有了雏形和规律,后经历了09-12,12-15两个完整的周期,我们进入了现在所处的15-18周期。


你有没有发现,虽然走势不尽相同,但是时间节点上非常规律?


09,12,15,18


这几个时间点,我们称作楼市的最低谷期,在这些时间点中,买房的可选择性是最多的,开发商的优惠力度也是最大的。


需要特别注意的是,最低谷期也并不意味着房价的大幅下跌,除了08-09年那一次同比跌幅普遍在10%-20%以外,再没出现过特别大幅度的下跌。


12年楼市最低谷房价横盘微跌,15年楼市最低谷下跌也没超过10%。


而今天,由于去库存的叠加影响,对于一二三线不同城市,更是要具体情况具体分析后再做决定。


其实,不大涨不大跌这句话,一直是我们国家对于楼市的真实期盼,只不过由于种种原因,之前只做到了后半句不大跌。


但是至少有一点是可以肯定的,不论是上涨还是下跌,趋势一旦确立,就很难发生改变。


而17-18年的趋势,就是下行,其具体的表现为:


17年已经开始横盘或下跌的城市,18年房价大概率比现在要低。


17年仍在上涨的城市,天花板已经越来越近,站岗的概率也越来越大。


所以,这也是为什么前文说,现在不用着急抄底,也不要再盲目追涨的原因。


或许有些朋友会有疑问,既然18年是15-18旧周期的结束,那是不是也就意味着18-21新周期的开始?


就好比15-18这个周期,16年涨幅最大。


12-15这个周期,13年涨价最多。


09-12这个周期,10年是房价巅峰。


那是不是也就是意味着,也许18-21周期,将在19年出现大幅上涨的情况?


很遗憾,答案是否定的。


未来这一轮的新周期,跟以往有很大的不同,19年不可能出现大幅上涨,甚至连出现上涨的机会也不多。


为什么这么说?


因为近期国际大环境的改变,使得未来几年跟过去10年的形式都大有不同,根据楼市以往周期的表现而总结出的经验,在未来必将发生一定的改变。


首先,从17年开始,美国带领全球进入加息通道,在这样的大背景下,中国也不可能独善其身,加息是早晚的事情。


但是,由于当下国内实体经济的不景气,以及贷款大量流入房地产这一事实,国家使出了过去从来没有用过的一招:只针对楼市定向加息。


在美国加息,加拿大加息,英国加息,韩国日本计划加息的大环境下,我们的基准利率一直没变过,也没有任何要改变基准利率的征兆,唯一改变的是购房的利率折扣。


过去买房,可以拿到9折甚至8折于基准利率的贷款,如今买房,哪怕是首套也要1.1倍,这就是所谓的定向加息,只影响楼市,不影响实体。


随着美国明确要加息至19年下半年,我们有两条路可走,要么跟随全球步伐共同加息,要么继续加大定向加息的力度。


在今年的大会上,领导们才刚说过要大力发展实体经济,要让金融服务于实体经济。由此可见,保护实体,尽量不让加息影响到实体经济是非常重要的工作。那么可想而知,未来2年楼市加息的力度只会增大不会减小。


随着未来买房利率的持续升高,贷款能力不足的人被陆续筛除,居民的贷款额度增幅及杠杆率都会出现下行。


为什么要说居民购房的杠杆率?


因为杠杆率这个指标和房价呈正相关!



众所周知,本轮房价上涨的主要原因之一,就在于15年信贷宽松所带来高杠杆。


在那个时期,首付分期,甚至0首府购房比比皆是,从15年到16年底持续增高的居民杠杆率,可以说是房价暴走的主要力量。


而当我们把杠杆率和全国主要城市房价指数放在一起,就可以发现其中的规律。




杠杆率处于高位的时候,房价快速上涨。


杠杆率处于低位的时候,房价上涨缓慢甚至出现环比下跌。


杠杆率上升的时候,楼市热度持续走高。


杠杆率下降的时候,楼市热度持续下行。



再结合上文,由于18,19年楼市持续加息的影响,居民杠杆率也会持续下降,这也就注定了在未来这两年,楼市不可能出现抬头的趋势。


所以说,对于现在仍在以投资为目的追涨的朋友,一定要做好还贷三年后也很难变现的准备。


至于下一波出现大幅上涨会出现在什么时期,我们仍要看19年过去之后,2020年左右国家是否会放宽限购等政策,以及国际上是否仍要继续加息等形势变化。一旦出现松动,那么20年-21年将是新周期房价的巅峰。


再加上房产税的呼声越来越响,越来越多的专家学者预测房产税将在2022-23年前后出台,如果这件事情最终成为现实,那么下一个周期将会成为套现离场的最佳时机

站住:大侠,文章看完了,给大伙说点什么


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